État des lieux et dépôt de garantie : l'impact d'un sinistre en cours de bail

Une fuite réparée en cours de bail, une porte forcée après une effraction : ces épisodes peuvent-ils revenir vous coûter cher au moment de récupérer votre dépôt de garantie ? La réponse dépend de ce qui a été consigné, et par qui.

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Ce que compare l'état des lieux de sortie

Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 impose que l'état des lieux de sortie permette une comparaison directe avec celui d'entrée, pièce par pièce et équipement par équipement. C'est cette comparaison qui détermine si une somme peut être retenue sur votre dépôt de garantie.

Un sinistre réparé ne laisse pas toujours de trace

Si une fuite ou une panne a été réparée correctement en cours de bail, l'état des lieux de sortie ne doit logiquement constater aucune dégradation liée à cet épisode. C'est pourquoi conserver le compte-rendu de l'intervention et, le cas échéant, la preuve de la remise en état est utile en cas de contestation, y compris plusieurs mois après les faits.

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Dégradation ou vétusté : ce qui peut réellement être retenu

Seule une dégradation imputable à un usage anormal peut justifier une retenue sur le dépôt de garantie, jamais l'usure normale liée au temps. Pour bien distinguer les deux notions, voir notre article vétusté d'un logement : comment la faire reconnaître.

Les délais légaux de restitution

L'article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 fixe un délai maximal d'un mois si l'état des lieux de sortie est conforme à celui d'entrée, et de deux mois en cas de différences constatées. Passé ce délai, une majoration de 10 % du loyer mensuel s'applique par période commencée en retard, ce qui incite les propriétaires à traiter le dossier rapidement.

Documenter chaque intervention pendant le bail

Que vous soyez locataire ou propriétaire, conserver systématiquement les comptes-rendus d'intervention pendant toute la durée du bail simplifie considérablement l'état des lieux de sortie. Voir notre guide qui prend en charge une intervention de dépannage pour savoir qui doit en assurer le suivi selon votre situation.

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Questions fréquentes

Le propriétaire peut-il retenir une somme pour une panne déjà réparée pendant le bail ?

Non, si la réparation a été correctement effectuée et qu'aucune dégradation n'est constatée à l'état des lieux de sortie, aucune retenue n'est justifiée pour cet épisode.

Que faire si l'état des lieux de sortie mentionne une dégradation contestée ?

Vous pouvez apporter des preuves contraires : compte-rendu d'intervention, photos, factures. En cas de désaccord persistant, la commission départementale de conciliation peut être saisie.

Le dépôt de garantie peut-il être retenu indéfiniment en cas de litige ?

Non, le propriétaire doit restituer la part non contestée du dépôt dans les délais légaux et ne peut retenir que la somme correspondant précisément au litige documenté.

Sources

• Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 (état des lieux et vétusté) (Légifrance)
• Article 22, loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (dépôt de garantie) (Légifrance)