Vétusté d'un logement : comment la faire reconnaître face à un propriétaire
« Ce n'est pas de l'usure, c'est vous qui avez cassé » : cette phrase, beaucoup de locataires l'ont déjà entendue. Pourtant, la loi protège précisément contre ce type de désaccord grâce à la notion de vétusté. Voici comment la faire reconnaître.
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La définition légale de la vétusté
Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et équipements du logement. Elle ne relève jamais de la responsabilité du locataire, quel que soit l'élément concerné.
Vétusté ou dégradation : la différence qui change tout
Une dégradation est une détérioration liée à un usage anormal ou à un défaut d'entretien du locataire. La vétusté, elle, découle simplement du temps qui passe. Un chauffe-eau de quinze ans qui rend l'âme, une serrure fatiguée par des années d'usage quotidien : c'est de la vétusté, donc à la charge du propriétaire.
La grille de vétusté, un outil pour objectiver le débat
Le même décret autorise bailleur et locataire à convenir, dès la signature du bail, d'une grille de vétusté qui fixe une durée de vie théorique pour chaque équipement et un coefficient d'abattement annuel. L'ANIL propose une analyse détaillée de son fonctionnement. Sans grille contractuelle, c'est l'appréciation au cas par cas, éventuellement tranchée par un juge, qui prévaut.
Comment faire valoir la vétusté
Un rapport technique détaillé, décrivant l'âge apparent et l'état de l'équipement en cause, constitue une pièce solide pour appuyer votre demande auprès du propriétaire. C'est le type de document que nous remettons après chaque intervention, exploitable pour ce genre de démarche ; voir notre guide qui prend en charge une intervention de dépannage.
Pour aller plus loin sur les réparations locatives
La vétusté est l'exception qui confirme la règle des réparations locatives : tout ce qui figure dans la liste du décret de 1987 reste à votre charge tant que ce n'est pas de la vétusté. Voir notre article réparations locatives : la liste complète pour la répartition détaillée.
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Questions fréquentes
La vétusté s'applique-t-elle sans grille contractuelle dans le bail ?
Oui, la notion de vétusté existe indépendamment d'une grille : elle peut être invoquée et appréciée au cas par cas, la grille sert simplement à objectiver et chiffrer le débat.
Qui doit prouver la vétusté, le locataire ou le propriétaire ?
C'est généralement à celui qui invoque la vétusté, souvent le locataire, d'apporter des éléments (âge de l'équipement, état des lieux d'entrée, rapport technique) pour l'établir.
Un propriétaire peut-il facturer une réparation liée à la vétusté au locataire ?
Non. La jurisprudence est constante sur ce point : la vétusté ne peut jamais être mise à la charge du locataire, même via une clause du bail.
Sources
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